2026年第四季度瑞士房产：零利率、空置公寓和价格不变
瑞士国家银行（SNB）仍处于0%利率，不到每100套房屋中就有1套空置，房价持续上涨。以下是推动瑞士房地产市场进入2026年最后一个季度的原因，以及年底前值得关注的事项。
瑞士房地产市场正在做多年来的事：拒绝降温。按欧洲标准，借贷依然便宜，住房稀缺度自2013年以来任何时候都高，符合抵押贷款资格的买家不断推高房价。但本季度有三件事正在改变局势：抵押贷款利率略有上升，外国买家规则可能收紧，住房税收待遇即将被重写。
瑞士房地产一览
定义进入第四季度市场的四个数字。
利率：瑞士国家银行保持原动，抵押贷款缓慢上涨
9月24日，瑞士国家银行将政策利率定为0%，如预期。通胀自6月以来有所上升，主要因能源价格上涨，但瑞士国家银行仍预测2026年仅为0.7%，2027年和2028年为0.8%，并预计今年增长为1.5%至2%。其下一次决定将在12月10日作出。
但问题是，全球其他地区都在收紧。欧元区和美国最近都上调了关键利率，这也推动了瑞士长期收益率的上升。根据Moneypark和Helvetia的调查，9月份10年期固定抵押贷款基准利率升至 2.06% （自6月以来+8个基点），5年期利率升至 1.83% （+14个基点）。利率依然偏低，但越来越便宜的货币时代已经结束。
价格：仍在上涨，但顶部降温
所有主要指数都讲述了相同的故事：每年保持约3%到5%的稳定增长，没有泡沫式的激增。
| 索引 | 最新阅读 |
|---|---|
| Wüest 合作伙伴，公寓（2026年第一季度） | +4.48% 同比 |
| Wüest Partner，独栋住宅（2026年第一季度） | +4.30% 同比 |
| Raiffeisen，平板（2026年第二季度） | +4.2%同比，+1.0%季度环比 |
| Raiffeisen，房屋（2026年第二季度） | +3.4%同比，季度持平 |
| IAZI，投资物业（2026年第二季度） | +4.3% 同比 |
| 瑞银2026年全年预测 | +3.5%至+4.0% |
有两个细节尤为突出。首先，势头正在转变：Fahrländer Partner（FPRE）第二季度进入和中端市场公寓上涨约1%，高端市场则略有放缓（-0.3%）。其次，恩加丁、蒂契诺和瓦莱州等度假和度假市场表现优于全国平均水平。
这是泡沫吗？瑞银瑞士房地产泡沫指数在2026年第二季度从0.62上升至0.72，瑞银仍将其归类为中等风险水平。其观点是，未来几个季度价格调整的可能性不大。
供应：空置率自2013年以来首次跌破1%
截至2026年6月1日，瑞士仅有 45,493套住房 空置，空置率为 0.93%。根据联邦统计局的数据，这比一年前减少了6.1%，也是连续第六个年度下降。
最紧缩的市场
楚格0.20%，日内瓦0.31%，奥布瓦尔登0.38%，苏黎世州0.52%。
活动空间最大
汝拉省占3.35%，索洛图恩占1.91%，远高于全国平均水平。
租金压力也体现在租金上。根据ReloFinder的数据，2026年初的要租同比上涨约3%，大部分涨幅来自新租赁。现租户部分受到保护：自2025年9月以来，抵押贷款参考利率为1.25%，使得指数化租金涨幅保持较小。新建房因高昂的建筑成本和冗长的审批程序，响应较慢。
规则正在改变：莱克斯·科勒与特伊根米特韦特
对于在瑞士买卖、持有或出售的任何人来说，有两个政策转变都很重要。
- 莱克斯·科勒可以更紧绷2026年4月15日，联邦委员会启动了咨询（7月15日结束）。提案：非欧盟/欧洲自由贸易联盟（EFTA）国民需获得许可才能购买主要住宅并在离开后两年内出售;外国买家纯粹投资购买商业地产将被禁止;年度度假屋配额将从1500套降至600套，另加150套储备。这是草案，而非法律，实际生效时间为2028年或更晚。欧盟/欧洲自由贸易联盟（EFTA）国民不受影响。
- 本格米特韦特正在被拆除2025年投票后，主要住宅的估算租金价值及抵押贷款利息扣除被取消。从2028年起，各州可对第二住所征收房产税。预计2027年将实施县税率，整体负担将大致保持不变。
- 移民上限被否决2026年6月14日，选民以约55%的选民否决了SVP提出的“反对1000万瑞士”倡议，消除了住房需求和欧盟关系的重大不确定性。
2026年第四季度关注点
- 12月10日： 瑞士央行下一次货币政策评估。
- 抵押贷款利率：10 年期固定利率是否持续攀升超过2%。
- 十月至十一月： 第三季度价格指数来自IAZI、Raiffeisen和Wüest Partner。
- 莱克斯·科勒： 联邦委员会在咨询后的下一步。
- 各州： 2028年前首个第二住房房产税率草案。
这对你意味着什么
买家
尽早获得融资。5年和10年期限的方案混合使用很常见。在税费、公证和土地登记费用的基础上，预算3%到8%。
卖家
稀缺性支撑了价格，但高端住宅在边缘走软。现实价格通常在一到三个月内成交;交易通常比要价低1%到4%。
投资者
租赁需求强劲，空置率降至13年来最低点。在承保收益率前，请关注租金监管和参考利率。
国际买家
旅游区的度假屋仍是非居民的主要途径。请考虑现行配额规则，预计融资时将获得35%至50%的股本。
瑞士房地产市场：您的问题
2026年第四季度瑞士房价会下跌吗？
根据当前预测，这种可能性不大。瑞银预计2026年房价增长为3.5%至4.0%，并预计未来几个季度出现调整的可能性不大。抵押贷款利率上升和高端市场降温是主要关注点。
2026年的SNB利率是多少？
SNB政策利率为0%。该利率于2026年9月24日举行，自2025年6月起一直保持在该水平。下一次评估将于2026年12月10日进行。
瑞士现在的抵押贷款利率是多少？
根据Moneypark和Helvetia的调查，2026年9月，10年期的基准利率为2.06%，5年期固定抵押贷款为1.83%。您的利率取决于您的财务状况、首付和房产状况。
瑞士的空置率是多少？
截至2026年6月1日，全国空置率为0.93%，这是自2013年以来首次低于1%。楚格（0.20%）和日内瓦（0.31%）是竞争最激烈的州。
外国人可以在瑞士购买房产吗？
这取决于国籍和居住地。根据《科勒法》，非居民主要限于经州政府批准的指定旅游区度假屋。收紧措施正在讨论中，但尚未成为法律。
Eigenmietwert 会发生什么？
主要住宅则取消了该税。从2028年起，各州可以对第二套房实施房产税，预计税率将于2027年公布。
资料来源： 瑞士国力货币政策评估，2026年9月24 日 · Moneypark/Helvetia，经Frontaliere Ticino · Raiffeisen和IAZI通过Wüst & Wüst · Wüest合作伙伴，来自全球地产指南 · 瑞银房地产展望 · 联邦统计局空缺数据，来自Le News · 瑞银在莱克斯·科勒 · SWI swissinfo 关于 Lex Koller · Eigenmietwert 上的离谱名单。 仅提供一般信息，不包括财务、税务或法律建议。
