摩纳哥2026年第四季度房地产：2平方公里，每平方米57,000欧元，无处可建
全球最昂贵的房地产市场正像两个市场同时出现：新建房销售枯竭，而转售则创下新高。以下是最新官方数据的表现，以及年底前需要关注的事项。
摩纳哥面积仅2.08平方公里，因此每套公寓都面临有限的供应和全球买家群的竞争。摩纳哥统计机构IMSEE于2026年2月发布的最新官方数据涵盖了2025年全年。数据显示平均价格持平，转售市场创纪录，新建房销售急剧下降。此后，两股外部因素改变了局面：欧洲央行重新加息，摩纳哥也逐渐接近退出FATF灰名单。
摩纳哥房地产一览
IMSEE公布的2025年官方数据，是最新的全年数据。
价格：平均持平，创纪录居顶
摩纳哥2025年平均价格下降1.4%，至 每平方米57,569欧元，较前一年的58,402欧元有所下降。这仍是有记录以来第二高的水平。标题掩盖了区间的巨大差距，拉尔沃托首次突破了7万欧元大关。
| 区 | 每平方米价格（2025年） | 变化与2024年相比 |
|---|---|---|
| 拉尔沃托 | €71,167 | +2.2% |
| 蒙特卡洛 | €54,009 | +4.8% |
| 丰特维耶 | €52,518 | +4.5% |
| 拉孔达明 | €52,104 | -0.7% |
| 拉鲁斯 | €51,265 | +3.2% |
| 异域花园 | €45,168 | -3.7% |
| 莫涅盖蒂 | €43,797 | +3.3% |
年龄与地址同等重要。2020年至2029年间交付的建筑平均每平方米售价 为65,602欧元，而1940年前的房产为42,142欧元，差距超过23,000欧元。
双速市场：新一轮销售崩溃，二手销售热潮
总交易量增长5.8%，达到493套，但形势发生逆转。新公寓建成数量极少（2025年为103套，2024年为159套），因此新建房销售下降，而新交付的豪华套装则重新进入转售市场。
新销售：64辆，下降36.6%
市值26亿欧元，创纪录的平均销售额为4080万欧元（中位数2120万欧元）。按季度划分：第一季度销售42辆，第二季度15辆，第三季度7辆，第四季度无。
转售：429辆，增长17.5%
创纪录的32亿欧元（+49%），平均760万欧元（中位数400万欧元）。仅蒙特卡洛就有164笔转售，价值11.3亿欧元。
市场也在向高端市场倾斜：超过八成的销售为四间或以上，单间和两居室公寓占交易不到8%。在拉尔沃托，仅13套转售总额为8.519亿欧元，是前一年的五倍。
资金与合规：费率在上涨，灰色名单正在消退
- 欧洲央行正在收紧2026年9月10日，印度将存款利率上调25个基点至2.50%，这是当年第二次加息，理由是石油推动的通胀上升。目前预测2026年欧元区通胀率将达到3.0%。欧元计价贷款的融资成本正在上升;摩纳哥房地产杂志预计固定抵押贷款利率约为3%至4%，仅为一个指示区间。
- FATF的灰名单即将结束摩纳哥于2024年6月被列入灰名单。2026年6月，FATF认定该公国已基本完成其行动计划。该计划在现场评估确认改革有效之前，仍留在名单上。尚未确定具体日期;FATF会议时间为2月、6月和10月。
- 合规性依然影响着交易摩纳哥周刊将2025年新销售额下降部分归因于灰名单、更严格的合规检查以及银行转账速度变慢。预计文件和资金来源核查将保持严密。
供应和租金：没有增长空间
摩纳哥拥有2.08平方公里的土地，无法向外扩建。马雷特拉海延伸项目在拉沃托增加了130个单元，奈特·弗兰克指出其后面几乎没有什么新项目。这种稀缺性支撑着即使交易量波动的价格。
对于投资者来说，回报本就适中：摩纳哥论坛报报道，优质房产的租金收益率约为3%，部分房产高达4%。当地代理机构Petrini报告称，2025年租金上涨8%至15%。请将这些数据视为代理和媒体估算，而非官方统计。
2026年第四季度关注点
- FATF： 现场评估是否安排，以及十月全体会议。
- ECB: 随着石油和通胀的演变，利率进一步波动。
- Larvotto和Mareterra转售： 推动平均价的2000万欧元以上的交易。
- 新供应： 任何新项目在2025年第四季度零新销售后上线。
- IMSEE： 下一个全年性房地产观测站，于2027年2月发布。
这对你意味着什么
买家
转售是选择所在。比较按区和建筑龄划分的每平方米价格，并制定全面合规流程的预算。
卖家
对较大、新建单元的需求强劲。单间和小型公寓交易较少，因此请谨慎定价。
投资者
预计收益率接近3%。问题在于资本保值和稀缺性，而非收入。欧元利率上升会推高杠杆成本。
国际买家
灰名单退出可以缓解银行和转账的摩擦。在此之前，尽早准备文件，并使用经验丰富的本地公证人。
摩纳哥房地产市场：您的问题
摩纳哥每平方米的平均价格是多少？
根据IMSEE数据，2025年每平方米价格为57,569欧元，较2024年下降了1.4%。拉尔沃托是最昂贵的区，价格为每平方米71,167欧元。
摩纳哥2026年房价还在上涨吗？
最新的官方数据涵盖2025年，当年平均值下降了1.4%，而蒙特卡洛（+4.8%）、丰特维耶（+4.5%）和拉尔沃托（+2.2%）则上涨。IMSEE尚未公布2026年全年数据。
摩纳哥每年售出多少房产？
2025年为493辆，价值约59亿欧元：其中64辆新建车销售，429辆转售。
为什么摩纳哥市场被称为两速？
2025年新建公寓销售下降36.6%，而再售销售增长17.5%，创纪录的32亿欧元，因为新公寓建成较少。
摩纳哥还在FATF灰色名单上吗？
是的。2026年6月，FATF表示摩纳哥已基本完成行动计划，但撤除是否仍需现场评估，具体日期尚未公布。
我在摩纳哥可以期待多少租金收益？
据《摩纳哥论坛报》报道，地点优越的房产大约有3%的收益率，有些情况下甚至高达4%。收益率低是因为价格太高了。
资料来源： 摩纳哥论坛报，IMSEE 2025区价格 · 摩纳哥周刊，2025年市场回顾 · 摩纳哥两速市场 版· Rosengart，IMSEE 2025数据 · 摩纳哥地产，2025年按季度销售 情况 · Petrini，2026年市场分析 · 骑士弗兰克，摩纳哥住宅洞察 · 《全球银行家》欧洲央行决策 · News.mc、FATF和摩纳哥 · 摩纳哥地产杂志，抵押贷款利率。 仅提供一般信息，不包括财务、税务或法律建议。
